Анализ участка / анализ проекта
1. Подготовка маркетингового отчета:
- Анализ месторасположения земельного участка; SWOT-анализ участка;
- Анализ преобладающих типов застройки и вектора развития района расположения;
- Изучение существующей инфраструктуры района – общественные, жилые и коммерческие объекты в непосредственной близости от участка;
- Анализ физических характеристик участка – площадь, конфигурация, подъезды/выезды, транспортная доступность участка, ландшафтные характеристики, рельеф и др.;
- Анализ конкурентного окружения – позиционирование, ценовая политика, степень влияния на проект;
- Определение вариантов целевых групп потребителей;
- Версии позиционирование проекта;
2. Разработка версии/гипотезы концепции проекта:
- Версия преимущественного типа застройки; функциональное зонирование участка;
- Гипотезы: количество очередей реализации проекта и площадей застройки, их размещение на участке, этажность застройки, общая/продаваемая площадь объектов недвижимости, социальная инфраструктура, паркинг и т.д.;
- Согласование параметров для определения предварительного прогноза затрат;
- Версия ценовой политики, предварительный прогноз продаж;
- Предварительное укрупненное экономическое моделирование - синхронизация прогнозов затрат (строительство) и продаж с целью предварительного определения величины оптимального рабочего капитала и возможных параметров доходности на вложенный капитал;
Разработка концепции
1. Подготовка детального маркетингового отчета:
- Анализ месторасположения земельного участка; SWOT-анализ участка;
- Анализ преобладающих типов застройки и вектора развития района расположения;
- Изучение существующей и будущей инфраструктуры района – общественные, жилые и коммерческие объекты в непосредственной близости от участка;
- Анализ физических характеристик участка – площадь, конфигурация, подъезды/выезды, транспортная доступность участка, ландшафтные характеристики, рельеф и др.;
- Анализ существующих ограничений по использованию участка и их влияние на проект (наличие ЛЭП, газопроводов, ГРП, линий связи, сервитутов, и т.п.);
- Анализ конкурентного окружения – позиционирование, ценовая политика, степень влияния на проект;
- Определение целевых групп потребителей;
- Позиционирование проекта;
- Определение возможных вариантов развития проекта;
2. Разработка первоначальной концепции проекта:
- Определение преимущественного типа застройки;
- Функциональное зонирование участка;
- Определение очередей реализации проекта и площадей застройки, их баланс и размещение на участке, этажность застройки, общая/продаваемая площадь объектов недвижимости, социальная инфраструктура, паркинг и т.д.;
- Определение ценовой политики и политики продаж;
- Разработка маркетинговой стратегии проекта.
3. Инвестиционный (финансово-экономический) анализ Проекта:
- Согласование с Заказчиком параметров, которым Проект должен соответствовать (рабочий капитал / график поступления инвестиций / доходность на вложенный капитал / замещение средствами от продажи инвестиций для последующего реинвестирования / их сочетание / другое);
- Совместная подготовка графика финансирования строительства;
- Формулирование выводов об экономической целесообразности вариантов развития проекта;
- Выбор наиболее соответствующего параметрам Заказчика варианта развития Проекта;
- Определение сценариев развития Проекта в пределах экономически обоснованного варианта
подготовка прогноза продаж;
- Предварительное финансовое моделирование - синхронизация прогноза затрат (строительство) и продаж с целью определения величины оптимального рабочего капитала и заданных параметров доходности на вложенный капитал.
4. Разработка финальной редакции концепции проекта, которая включает в себя:
- Основная идея и возможные варианты развития проекта; основные задачи, решения;
- Технико-экономическое обоснование (в т.ч. предварительная финансовая модель с детализаций проекта и его составляющими), оценка оптимального соотношения величины рабочего капитала, рентабельности на вложенный капитал и прибыльности проекта;
- Рекомендации по стратегии продвижения, позиционированию, ценообразованию проекта, разработанные в результате исследования конкурентных преимуществ проекта, определения занятости и вакантности рыночных ниш, изучения портрета потенциальных клиентов;
- Рекомендации по управлению проектом, в том числе проектированию и согласованиям, календарному плану строительства и ориентировочным срокам его реализации.
5. Защита концепции
Предпроект
1. Формирование технического задания на Предпроект.
2. Выбор и/или структурирование отношений с архитектурной мастерской
3. Сбор и анализ исходных данных для разработки проектной документации
4. Изучение вероятных ключевых параметров и условий разрешительных документов, в т.ч. технических условий на подключения
5. Согласование комплекта исходно-разрешительной документации
6. Получение/обновление документации по земельным вопросам (кадастр, рабочие материалы и т.д.)
7. Обеспечение проведения изысканий (топографическая съемка, инженерно-геологические изыскания, обследование несущих конструкций существующих объектов и др.)
8. Сопровождение подготовки архитектурной мастерской стадии Предпроект:
- Постановка задачи и совместная проработка планировочных решений по квартирам и коммерческим помещениям (включая оптимальное процентное соотношение разных типов квартир и их предпочтительные характеристики в зависимости от потребности целевой аудитории);
- Постановка задачи и совместная проработка генплана проекта;
- Рекомендации относительно определения оптимальных сочетаний применяемых строительных материалов и конструктивных решений;
- Выявление основных градостроительных и конструктивных ограничений;
- Корректировка концепции с учетом выявленных ограничений;
- Контроль и прием подготовленных материалов.
9. Коррекция концепции.
10. Разработка ценовой политики и условий продаж (включая детальный прайс-лист и прогноз продаж на все квартиры с помесячной разбивкой).
11. Детализация бюджета затрат исходя из полученных конструктивных решений и имеющихся ограничений.
12. Финансовое моделирование на основании корректировок.
13. Нахождение оптимального баланса между существующими градостроительными и конструктивными ограничениями и заданными параметрами доходности, рентабельности и рабочего капитала.
14. Синхронизация и оптимизация финансовых потоков в рамках подготовленной модели.
15. Дополнительная корректировка (в случае необходимости) концепции, поэтажных планов, генплана.
16. Разработка финальной архитектурной концепции проекта, включая развернутую финансовую модель проекта.
17. Защита концепции - утверждение финальной архитектурной концепции и развернутой финансовой модели проекта Заказчиком; подготовка (в случае необходимости) дополнительных итераций.
18. Согласование графика реализации проекта.
Проект
1. Формирование технического задания на стадию Проект
2. Сопровождение получения необходимых документов и согласований, в т.ч. исходных данных для проектирования, градостроительных обоснований и ограничений, технических условий на подключения и т.д.
3. Сопровождение оптимизации полученных исходных данных и технических условий на подключения
4. Взаимодействие с городскими службами и подготовка необходимых документов
5. Сопровождение подготовки архитектурной мастерской стадии Проект:
Постановка задачи и совместная корректировка планировочных решений по квартирам и коммерческим помещениям (включая оптимальное процентное соотношение разных типов квартир и их характеристик в зависимости от потребности целевой аудитории) исходя из объективных конструктивных ограничений
корректировка генплана проекта;
Определение оптимальных сочетаний применяемых строительных материалов и конструктивных решений;
Корректировка концепции с учетом выявленных ограничений;
Финансовое моделирование на основании корректировок;
Контроль подготовки и прием проектной документации.
6. Сопровождение согласования разделов проекта с городскими службами
7. Сопровождение согласования градостроительной документации
8. Сопровождение согласования нестандартных решений
9. Сопровождение согласования, утверждения и переутверждения проектно-сметной документации, а также внесение в соответствующую документацию исправлений по замечаниям и заключениям органов экспертизы
10. Разработка юридической схемы реализации проекта (от момента начала до выдачи документов на право собственности покупателям)**
11. Разработка финансовой и налоговой схемы реализации проекта (от начала проектирования до полного завершения проекта)**
12. Постановка систем бухгалтерского, налогового и управленческого учета. Отладка системы бюджетирования. Формирование набора политик, регламентов и правил. Подготовка форм отчетности в рамках управленческого учета**
13. Мониторинг изменений внешней среды (конкуренты, условия на рынке, новые технологии, изменения законодательства и т.д.). Оценка влияния ключевых тенденций на параметры проекта
14. Корректировка финансовой модели проекта
15. Утверждение финальной развёрнутой финансовой модели проекта Заказчиком – защита и подготовка (в случае необходимости) дополнительных итераций.
16. Подготовка бюджета проекта
17. Утверждение бюджета проекта и календарного плана
18. Сопровождение прохождения экспертизы и устранение замечаний экспертизы; получения разрешения на выполнение строительных работ
Сопровождение маркетинга,
продаж, продвижения
1. Определение и выбор инструментов и каналов продаж.
2. Разработка стратегии маркетинга, рекламы и продвижения проекта. Сопровождение разработки бюджета на маркетинг, рекламу, продвижение и реализацию партнерских программ в рамках утверждённых параметров бюджета проекта.
3. Определение основных маркетинговых обращений; маркетинговых (информационных и рекламных) материалов.
4. Сопровождение процесса разработки маркетинговых материалов для сопровождения продаж (электронные, печатные).
5. Сопровождение процесса создания веб-сайта Проекта и наполнения его соответствующим контентом.
6. Подготовка рекомендаций по оформлению офиса продаж (включая размещение на строительной площадке: место расположения офиса продаж, флаги, указатели и т.д.)
7. Разработка стандартов работы, обучение и управление персоналом офиса продаж
8. Сопровождение продаж (мониторинг рынка, анализ текущей ситуации, активности конкурентов, коррекция продуктов и плана маркетинга)
9. Финансовые инструменты продаж (рассрочка, кредит)
10. Рекомендации по формированию позитивного имиджа проекта и девелопера
11. Сопровождение мероприятий PR
12. Сопровождение мероприятий по стимулированию продаж
Управление маркетингом, продажами
1. Определение и выбор инструментов и каналов продаж, разработка стратегии маркетинга, рекламы и продвижения проекта.
2. Разработка детального бюджета на маркетинг, рекламу, продвижение и реализацию партнерских программ в рамках утверждённых параметров бюджета проекта.
3. Определение основных маркетинговых обращений; маркетинговых (информационных и рекламных) материалов.
4. Управление процессом разработки маркетинговых материалов для сопровождения продаж (электронные, печатные).
5. Управление процессом создания веб-сайта Проекта и наполнения его соответствующим контентом.
6. Подготовка и детальные рекомендации по оформлению офиса продаж (включая размещение на строительной площадке: место расположения офиса продаж, флаги, указатели и т.д.).
7. Разработка стандартов работы, обучение и управление персоналом офиса продаж.
8. Управление продажами.
9. Финансовые инструменты продаж (рассрочка, кредит).
10. Управление дебиторской задолженностью.
11. Формирование позитивного имиджа проекта и девелопера.
12. Планирование и реализация мероприятий PR.
13. Планирование и реализация мероприятий по стимулированию продаж.
14. Планирование и реализация мероприятий по продвижению.
15. Мониторинг рынка, анализ текущей ситуации, коррекция плана рекламы и продвижения, планов и программ.
16. Обеспечение процесса выдачи документов на право собственности.